Årsredovisning för bostadsrättsförening – vad den ska innehålla

En bostadsrättsförening är en ekonomisk förening, och som sådan ska den varje räkenskapsår upprätta en årsredovisning. Årsredovisningen är föreningens sammanställning av räkenskaperna och förvaltningen för året. Den är det dokument som medlemmar, banker och andra intressenter läser för att bedöma om föreningen har ekonomin under kontroll. I den här artikeln går vi igenom vad en årsredovisning för en bostadsrättsförening ska innehålla, vilka delar som är obligatoriska enligt lagen, och hur årsstämman och revisorn hänger ihop med dokumentet.

Enligt Wikipedia är en årsredovisning en sammanställning av en organisations räkenskaper och förvaltning för ett räkenskapsår, och både årsbokslut och årsredovisning regleras innehållsmässigt av Årsredovisningslagen (ÅRL, 1995:1554). Bokföringslagen (1999:1078) kapitel 6 reglerar i sin tur hur den löpande bokföringen ska avslutas. https://sv.wikipedia.org/

Vad lagen kräver att årsredovisningen innehåller

Enligt Årsredovisningslagen ska en årsredovisning bestå av förvaltningsberättelse, resultaträkning, balansräkning och noter. En finansieringsanalys krävs endast för större företag, vilket i praktiken sällan är aktuellt för en vanlig bostadsrättsförening. Har föreningen en revisor ska även en revisionsberättelse upprättas, men den är inte en del av årsredovisningen i sig.

De här delarna bör vara med:

• Förvaltningsberättelse
• Resultaträkning
• Balansräkning
• Noter

BFN, Bokföringsnämnden, är den statliga myndighet som utvecklar god redovisningssed och ger ut regler och vägledning om bokföringslagen och årsredovisningslagen. https://www.bfn.se/

Förvaltningsberättelsen – föreningens år i text

Förvaltningsberättelsen beskriver föreningens verksamhet under räkenskapsåret. Här ska styrelsen berätta om vad som har hänt, hur ekonomin har utvecklats och vilka viktiga beslut som har fattats. Det kan handla om större underhåll av fastigheten, förändringar i avgifter, nya lån eller andra händelser som påverkar föreningen. Styrelsen kan också berätta om antalet bostadsrätter, om några lägenheter har bytt ägare under året och om det pågår några tvister eller rättsliga ärenden. Syftet är att medlemmarna ska få en tydlig och rättvis bild av hur styrelsen har skött förvaltningen under året, och vad som står på agendan framåt.

Resultaträkning och balansräkning – de två huvudräkenskaperna

Resultaträkningen visar föreningens intäkter och kostnader under räkenskapsåret och vad som blir kvar i slutet. Vanliga intäkter är bostadsrättsavgifter, hyror för lokaler och eventuell ränteintäkt. Kostnaderna består ofta av drift, underhåll, försäkringar, uppvärmning, vatten och avfall samt räntekostnader för föreningens lån. Resultatet visar om föreningen har gått med plus eller minus under året.

Balansräkningen visar vad föreningen äger och har skulder för vid årets slut, samt hur det är finansierat. Tillgångarna kan till exempel vara fastigheten, likvida medel och fordringar. Skulderna kan vara lån, obetalda fakturor och skatteskulder. Eget kapital är skillnaden mellan tillgångar och skulder. Tillsammans ger resultaträkningen och balansräkningen en bild av både resultatet under året och ställningen vid årets slut.

Om du vill veta mer om hur dessa två räkenskaper byggs upp och hur man läser dem, har vi skrivit en separat guide om resultaträkning och balansräkning i bostadsrättsföreningen: resultaträkning och balansräkning.

Noter – förklaringar och uppdelningar

Noterna är förklaringar och detaljer som hör till posterna i resultaträkningen och balansräkningen. Här kan till exempel redovisas hur en viss kostnad är beräknad, vilka lån föreningen har och när de förfaller, eller hur fastighetens värde är uppskattat. Noterna kan också berätta om pantsättningar, säkerheter och andra förpliktelser som inte syns direkt i huvudräkenskaperna. Noterna gör det lättare för den som läser årsredovisningen att förstå vad siffrorna i de två huvudräkenskaperna egentligen betyder, och de är särskilt viktiga för banker och andra långivare som vill bedöma föreningens betalningsförmåga.

Revisor och revisionsberättelse

Många bostadsrättsföreningar har en revisor som granskar föreningens räkenskaper och förvaltning. Om föreningen har revisor ska en revisionsberättelse upprättas. Revisionsberättelsen är revisorns eget uttalande om räkenskaperna, och den beskriver om revisorn har anmärt några anmärkningar eller om allt ser ut att stämma. Revisionsberättelsen är inte en del av årsredovisningen – den lämnas till styrelsen och presenteras på årsstämman.

Årsstämman fastställer årsredovisningen

Årsstämman är föreningens högsta beslutande organ, och det är där årsredovisningen fastställs. Medlemmarna kallas till årsstämma och får ta del av årsredovisningen i förväg. På stämman röstar medlemmarna om att godkänna dokumentet, och styrelsen ansvarar för att det upprättas och lämnas in i tid. Om medlemmarna inte godkänner årsredovisningen kan styrelsen behöva göra ändringar och lägga fram ett nytt förslag.

Balanskontroll – att siffrorna stämmer

Innan årsredovisningen fastställs bör styrelsen se till att bokslutet är i balans. Det innebär att resultaträkningen och balansräkningen stämmer med varandra och att de löpande posterna är korrekt förda. Till exempel ska resultatet i resultaträkningen återföras till eget kapital i balansräkningen. Vi har en separat genomgång av hur balanskontrollen går till i en bostadsrättsförening: balanskontroll steg för steg.

Inlämning till Bolagsverket och offentlighet

En årsredovisning ska, till skillnad från ett enklare årsbokslut, offentliggöras hos Bolagsverket. Det innebär att dokumentet blir offentligt och kan läsas av vem som helst som vill ta del av föreningens ekonomi. För en bostadsrättsförening innebär det att årsredovisningen ska skickas in till Bolagsverket efter att årsstämman har fastställt den, och inom den tid som gäller. Offentligheten gör det möjligt för blivande medlemmar, banker och andra att bedöma föreningens ekonomi innan de fattar ett beslut.

Vanliga misstag att undvika

• Att vänta för länge med att börja skriva årsredovisningen efter räkenskapsårets slut.
• Att glömma bort noter som förklarar större poster i balansräkningen.
• Att blanda ihop årsredovisning och revisionsberättelse – de är två olika dokument.
• Att inte låta årsstämman fastställa årsredovisningen innan den lämnas in.
• Att skicka in årsredovisningen för sent till Bolagsverket.

Snabbguide: vad som ska finnas med

1. Förvaltningsberättelse om verksamheten under året.
2. Resultaträkning med intäkter och kostnader.
3. Balansräkning med tillgångar, skulder och eget kapital.
4. Noter som förklarar posterna.
5. Revisionsberättelse om föreningen har revisor (inte en del av årsredovisningen).
6. Fastställande på årsstämman.
7. Inlämning till Bolagsverket.

För den som vill börja från grunden har vi också en övergripande guide om bokslutet i en bostadsrättsförening: bokslut för bostadsrättsföreningen.